28 Mai Comprendre la mise de fonds (pourquoi, combien) en 5 minutes
Temps de lecture : 5 min
Mise à jour : juin 2025
Acheter une maison ou un condo, c’est excitant… mais aussi un peu intimidant, surtout quand on commence à parler de mise de fonds. Si ce terme vous donne l’impression de plonger dans un monde obscur de calculs et de règlements, respirez : on va la démystifier ensemble, en moins de 5 minutes.
Qu’est-ce que la mise de fonds?
La mise de fonds, c’est le montant d’argent que vous devez fournir vous-même, sans emprunt, pour acheter une propriété. Elle représente une partie en pourcentage du prix d’achat total. Elle est obligatoire même si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire et son montant démontre au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux.
Pourquoi est-elle obligatoire?
La mise de fonds est exigée par la loi pour limiter le risque de l’institution financière qui vous prête le reste de l’argent (le prêt hypothécaire). Elle prouve aussi que vous avez une certaine capacité d’épargne, un bon indicateur de votre discipline financière.
💡 Elle sert aussi à réduire le montant emprunté, donc à faire baisser vos paiements mensuels et les intérêts payés à long terme.
Combien devez-vous mettre?
Le montant minimum exigé dépend du prix d’achat de la propriété, du type de bien immobilier et si vous comptez être un propriétaire occupant ou non. La mise de fonds minimum obligatoire est formulée en pourcentage du prix d’achat du bien immobilier convoité.
Voici les règles de base au Québec :
-
Tout type de bien 20 %
Locatif seulement ou résidence secondaire
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Maison, condo et duplex de 500 000 $ ou moins 5 %
Propriétaire occupant (au moins un logement dans un plex)
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Maison, condo et duplex de 500 000 $ à 999 999 $ 5 % et 10 %
Propriétaire occupant (au moins un logement dans un plex) 5 % pour le premier 500 000 $ et 10 % pour le montant qui reste
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Maison, condo et duplex de 1 000 000 $ ou plus 20 %
Propriétaire occupant (au moins un logement dans un plex)
-
Triplex ou un quadruplex de moins de 1 000 000 $ 10 %
Propriétaire occupant (au moins un logement)
-
Triplex ou un quadruplex de 1 000 000 $ ou plus 20 %
Propriétaire occupant (au moins un logement)
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Terrain (à construire) 20 %
Moins de 20 %? Attention, pensez à l’assurance prêt hypothécaire
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire (ex. : SCHL, Sagen). Cette assurance protège le prêteur (pas vous!) en cas de défaut de paiement.
Fournie principalement par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), elle correspond à un pourcentage du montant du prêt, déterminé en fonction du montant de la mise de fonds initiale. Cela peut se traduire par des frais (aussi appelée « prime ») de 2,40 % à 4 % du montant de l’hypothèque.
À savoir : La prime est payée en votre nom par l’institution financière qui vous accorde le prêt. Cette prime est « finançable », c’est-à-dire qu’elle va être ajoutée à votre paiement hypothécaire mensuel et que rembourserez sur la même période d’amortissement que votre prêt.
Exemple : Vous achetez une maison à 500 000 $, avec une mise de fonds de 5 %. Votre prêt hypothécaire sera donc de 475 000 $. Vous choisissez un prêt à un taux d’intérêt fixe de 3,80 % sur 25 ans. Dans ce cas, la prime d’assurance hypothécaire correspond à 4 % de 475 000 $, soit 19 000 $ ajouté au montant de votre prêt. Votre prêt final est de 494 000 $. Vos remboursements hypothécaires mensuels seront donc de : 2 545,26 $ par mois, incluant la prime d’assurance hypothécaire. Si on exclut la prime d’assurance hypothécaire, vos paiements mensuels auraient été de 2 447,36 $.
💡 Astuce : Plusieurs outils sont disponibles en ligne pour estimer le montant de la prime à payer, comme par exemple la calculatrice sur le site web de la SCHL.
D’où peut venir votre mise de fonds?
Vous devez prouver l’origine des fonds. Voici les sources acceptées :
- Épargne personnelle
- Retrait REER dans le cadre du RAP (Régime d’accession à la propriété)
- Don d’un membre de la famille
- Produit de la vente d’un autre bien immobilier
💡 Astuce : évitez les transferts d’argent flous ou en espèces, car tout doit être traçable.
Et après?
Une fois votre mise de fonds réunie :
- Elle sera déposée en fidéicommis chez le notaire ou le courtier.
- Elle complétera votre financement hypothécaire lors de la transaction.
- Elle représentera votre équité de départ dans la maison, du condo ou du plex.
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